Christophe Demerson, Président de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) : Les propriétaires en mode projet

Les Annonces Landaises : Comment définissez-vous l’UNPI ?

Christophe Demerson : L’UNPI est la seule fédération française représentant les propriétaires immobiliers. C’est un acteur pionnier de l’immobilier depuis plus d’un siècle. Née en 1893, elle a hérité d’une histoire riche de défis relevés, de propositions de défense des propriétaires privés, pour une plus grande solidarité entre eux et pour un développement du parc locatif libre. Elle compte 150 chambres départementales maillant le territoire et représentant 25 000 adhérents. La fédération s’attache à les accompagner face aux nombreux changements législatifs. Elle fait œuvre pédagogique auprès de ses adhérents et auprès des forces politiques pour la promotion du rôle de la propriété dans le développement de notre pays.

LAL : Diriez-vous que la propriété est en danger ?

Christophe Demerson : Les dernières élections départementales et régionales l’ont encore une fois démontré : le logement est toujours le grand absent du débat. La propriété privée est toujours perçue comme une ressource à exploiter et non comme une opportunité de croissance au service du bien-être. Prospective et réflexion sont occultées du débat.

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LAL : Quel est le profil type d’un adhérent de l’UNPI ?

Christophe Demerson : Les bailleurs de l’UNPI disposent en moyenne d’un peu moins de trois biens. Ils veulent structurer leur patrimoine et pour cela ils viennent profiter des conseils des experts de l’UNPI. Les textes évoluent sans cesse et les patrimoines doivent suivre ces évolutions. Mais aujourd’hui, cette propriété est menacée et de plus en plus rognée par les lois et les règlements. La fiscalité, de plus en plus innovante, prive les propriétaires des moyens d’entretenir leur patrimoine.

LAL : Certains propriétaires disent ne plus pouvoir investir dans la rénovation de leur patrimoine ?

Christophe Demerson : De fait, les travaux s’effondrent. Seulement 13 % des propriétaires profitent d’un changement de locataire pour réaliser des travaux. Ils se sentent pris pour cible, victimes de la pression fiscale. Il est vrai que les taxes foncières ont augmenté de plus de 30 % ces 10 dernières années. Mais une chose est sûre aussi, un bien non entretenu se déprécie. Il faut en permanence être en mode projet.

Optimiser les performances énergétiques de son bien, le rendre plus attrayant et confortable est un devoir de bonne gestion et de valorisation

LAL : Des propriétaires se découragent ?

Christophe Demerson : Je peux le comprendre, mais ce n’est pas la solution. Il faut être actif. Si un propriétaire pense qu’il n’est plus intéressant d’investir dans la pierre, il vaut mieux qu’il transmette ou qu’il arbitre. Optimiser, notamment les performances énergétiques de son bien, le rendre plus attrayant et confortable est un devoir de bonne gestion et de valorisation. Un propriétaire se doit de rester en mode entrepreneurial. C’est le meilleur moyen de valoriser son patrimoine.

LAL : L’aide d’État Ma Prime Rénov’ peut-elle l’y aider ?

Christophe Demerson : On aborde là LA question du moment, le grand totem de la rénovation énergétique et de l’obsolescence programmée du bâti, drapée du vert de la bonne intention. Nous disons oui à la transition énergétique, mais avec un calendrier réaliste et une optimisation du levier fiscal. Au départ, il s’agissait de regrouper et de simplifier. La réalité est bien différente. Alors que le texte de loi a un an, le dépôt des dossiers n’a été possible qu’à partir du 1er juillet. Ces dossiers complexes et trop épais ont découragé de nombreux candidats. L’Assemblée nationale avait prévu d’interdire les logements classées F et G (dans le classement du diagnostic de performance énergétique, DPE, obligatoire dans la vente ou la location de tout bien immobilier), en 2028. Le passage en catégorie D des logements F et G, soit un quart du parc, d’ici 2034 est impossible à tenir. L’objectif est irréaliste et intenable. Nous avons d’ailleurs porté cette analyse auprès d’Emmanuelle Wargon, ministre du Logement.

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LAL : Que préconisez-vous ?

Christophe Demerson : Pour lever un frein juridique à la rénovation des logements actuellement loués, il faudrait créer un congé pour travaux d’économie d’énergie importants, créer les conditions fiscales garantissant la soutenabilité financière pour les bailleurs des travaux de rénovation énergétique, défiscaliser l’aide Ma Prime Rénov’, doubler le déficit foncier, si le montant des travaux est composé pour 40 % de travaux d’économie d’énergie (collectifs ou individuels), pour donner un « coup de boost », à très court terme. Il conviendrait également d’appliquer une troisième ligne de quittance simplifiée pour partager le bénéfice des travaux de rénovation énergétique et de déduire de l’assiette d’imposition les logements loués qui ne sont pas classés F ou G. Et pour éviter que des logements ne quittent durablement le parc locatif faute de capacité du propriétaire actuel, à assumer des travaux, prévoir l’éligibilité des biens F et G à l’aide fiscale prévue par le dispositif Denormandie dans l’ancien sur tout le territoire.

LAL : Pendant les confinements dus à la pandémie, le gouvernement a suggéré de supprimer certains loyers. Comment avez-vous vécu cette proposition ?

Christophe Demerson : Certains présidents de Région ont même demandé l’annulation totale de tous les loyers d’habitation et commerciaux. On est passé pas loin de la catastrophe. Quelques-uns voulaient profiter de l’aubaine pour déboulonner la propriété immobilière. Les négociations avec Bruno Le Maire ont été rudes. Nous avons notamment obtenu que les petits bailleurs ne soient pas concernés par l’annulation de trois mois de loyers commerciaux. L’appel de Bruno Le Maire concernait bien les sociétés foncières possédant une masse d’actifs significatifs et non les petits bailleurs pour lesquels le loyer est vital. J’ai appelé ceux qui le pouvaient à suspendre temporairement les loyers des locaux commerciaux et professionnels des TPE et à étaler les paiements. Mais nous nous sommes opposés à un moratoire démagogique et irresponsable des loyers dans le parc privé d’habitation. Cela aurait mis 2,7 millions de petits bailleurs dans une situation catastrophique. Car les bailleurs ont besoin de leurs loyers : soit pour rembourser un crédit et payer les nombreuses charges, soit, le plus souvent pour avoir un complément de revenus pour leur faible retraite.

LAL : La législation a également évolué pour éviter les squats ?

Christophe Demerson : L’amendement « anti-squatteurs », porté par le député Guillaume Kasbarian, même s’il dit qu’il faut être ferme sur la propriété privée, est une évolution en trompe-l’œil. Les préfets n’ont pas reçu de consignes claires. Il y a une différence entre squats et droit au logement. Pourquoi les squatteurs saccagent-ils le bien ? Le problème est politiquement dur à régler et il s’agit à chaque fois de drames. Souvent des personnes qui ont économisé toute leur vie pour se payer un appartement ou une maison secondaire, voire même parfois principale, se retrouvent embourbées dans des procédures judiciaires et dans l’incapacité de récupérer leur bien. Il faudrait que la nouvelle loi soit réellement appliquée.

LAL : Votre rôle de président national vous amène à parcourir le territoire national. Quelle est votre impression générale ?

Christophe Demerson : Je constate une grande disparité entre les régions. La métropolisation a siphonné la moitié du territoire. Dans les métropoles il y a une forte tension. Les prix de l’immobilier s’envolent. Par contre, de nombreuses villes moyennes se vident. Dans certains départements on parle de désertification et les prix sont très bas. Ce n’est évidemment pas le cas dans les Landes qui bénéficient d’une grande attractivité et connaissent une poussée démographique importante. La métropolisation est une épineuse question d’aménagement du territoire. Des incitations fiscales permettraient aux propriétaires de prendre part à un rééquilibrage indispensable. Il faut aider les bailleurs privés et les petits commerçants à préserver la vitalité des centres-villes. Les propriétaires privés sont des acteurs économiques, partenaires des petits commerçants. Ils animent et font vivre nos villes, nos bourgs et nos villages. Ensemble, ils participent à la revitalisation et au développement économique de l’ensemble des territoires. Dans cet esprit, l’UNPI soutient depuis le départ le dispositif Action cœur de ville.