L’EXPERTISE IMMOBILIÈRE EN VALEUR VÉNALE, EN QUOI ÇA CONSISTE ?
L’expertise immobilière a pour objet d’estimer la valeur vénale d’un bien correspondant au prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché à un instant donné.
Elle s’adresse aux personnes qui ont besoin de connaître la valeur de leur bien immobilier de manière précise, objective et impartiale. Elle porte aussi bien sur les immeubles à usage d’habitation (maison, appartement, terrain à bâtir, ensembles immobiliers complexes), que sur des immeubles à usage commercial, artisanal, industriel ou professionnel (murs, fonds de commerce, indemnité d’éviction, valeur locative…).
QUAND AVOIR RECOURS À UNE EXPERTISE IMMOBILIERE EN VALEUR VÉNALE OU LOCATIVE ?
© Patrick Valleau
Le recours à l’expertise se fait généralement lorsqu’il y a des enjeux financiers pour la ou les personnes concernées. Cette demande se fait à des moments importants de la vie : lors d’une donation, d’une succession, du rachat de parts indivis, d’une séparation, en cas de sortie du patrimoine d’une société, de la valorisation comptable d’un bien, d’un congé donné par le bailleur à son locataire d’un bail commercial, de l’estimation de la valeur locative des locaux exploités, ou encore de la demande d’un prêt bancaire…
Autant de situations qu’il est important de sécuriser pour éviter une remise en question de la valeur déclarée et des conséquences qui vont avec.
En effet, la sous-évaluation d’un bien dans le cadre d’une donation par exemple peut donner lieu à un redressement fiscal de l’administration. Un héritier peut également contester la valeur des biens donnés notamment s’il estime avoir été lésé par rapport à ses frères et sœurs.
Aussi, les personnes ayant recours à un expert immobilier cherchent un professionnel reconnu, compétent, capable d’estimer la valeur vénale de leur bien immobilier de manière neutre et impartiale. L’enjeu étant que la valeur estimée ne soit pas contestable.
L’expertise immobilière porte aussi bien sur les immeubles à usage d’habitation que sur des immeubles à usage commercial, artisanal, industriel ou professionnel.
QUELLES SONT LES QUALITÉS ATTENDUES D’UN EXPERT IMMOBILIER EN VALEUR VÉNALE ET LOCATIVE ?
L’expert immobilier ne dispose pas d’un titre professionnel réglementé à ce jour.
Néanmoins, il doit présenter certaines compétences indispensables pour garantir la qualité de son expertise et la responsabilité qu’il engage.
Il doit se référer aux règles d’éthiques professionnelles et aux méthodes approuvées par la Charte de l’expertise en évaluation immobilière dans sa dernière version actualisée en mars 2017. En effet, une expertise immobilière ne repose pas sur des spéculations hasardeuses mais sur une méthodologie précise et la prise en compte d’éléments objectifs.
L’expert doit également respecter des principes d’éthique. En ce sens, il doit s’abstenir de tout conflit d’intérêt dans la réalisation de la mission que lui a confiée le donneur d’ordre et assurer les parties de sa pleine neutralité et impartialité.
Enfin, l’expert doit disposer de compétences nécessaires pour analyser un bien immobilier : lors de la visite du bien, il va tenir compte de l’environnement, de l’architecture, de la superficie du bien, de son état d’entretien et de réparation. Il va ensuite récupérer l’ensemble des documents nécessaires (titre de propriété, baux et diagnostics en vigueur notamment), analyser l’emplacement géographique, la situation juridique, le type d’occupation et les règles d’urbanisme applicables. Il va ensuite procéder à l’étude de marché, appliquer les méthodes adaptées à la situation du bien pour enfin, proposer une estimation de la valeur du bien concerné.
L’expertise sera remise sous forme de rapport écrit, circonstancié au donneur d’ordre en lui apportant tout commentaire utile.
Ce document est généralement transmis au notaire, à l’avocat, au comptable ou encore à la banque du donneur d’ordre. En effet, le rapport servira à justifier la valeur vénale soit auprès de la partie adverse pour trouver un accord sur le prix, soit auprès de l’administration fiscale en cas de contrôle de la valeur déclarée.
L’Expert doit apporter compétences, expérience et objectivité pour garantir une estimation neutre et impartiale
