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Les enchères immobilières : une procédure à démystifier : les frais de vente 3/3

Dans une série en trois volets, deux avocats du barreau de Dax livrent les clés juridiques pour appréhender dans les meilleures conditions la procédure des enchères immobilières judiciaires. Cette semaine, focus sur les frais de vente.

Me Dominique de Ginestet, bâtonnier et Me Patrick Besse, vice-bâtonnier du barreau de Dax enchères

Me Dominique de Ginestet, bâtonnier et Me Patrick Besse, vice-bâtonnier du barreau de Dax © Patxi Beltzaiz – Hans Lucas

Le potentiel adjudicataire se pose très rapidement la question des frais.

La profession met à votre disposition un calculateur sur le site https://avoventes.fr.

Il faut retenir que les frais des ventes au tribunal sont composés de cinq postes :

  • Les débours ou frais taxés exposés par l’avocat poursuivant : ils sont vérifiés et taxés par le juge et annoncés avant la vente.
  • Les émoluments de vente taxés à raison des 3/4 pour l’avocat poursuivant et 1/4 pour l’avocat adjudicataire.
  • Les droits d’enregistrement, réclamés par le Trésor public pour toute vente immobilière et calculés sur le prix de l’adjudication.
  • Les honoraires de l’avocat adjudicataire : il s’agit d’honoraires libres et complémentaires selon la mission confiée à l’avocat. Comme tous les honoraires, ils doivent faire obligatoirement l’objet d’un accord préalable.
  • Les frais de publication et de signification du titre de vente.

LES FRAIS ET ÉMOLUMENTS TAXÉS

Ils sont payables dans les deux mois : ce sont les frais engagés pour parvenir à la vente et qui font l’objet d’une taxation par le tribunal.

Ils sont annoncés avant la vente.

Ils peuvent varier de 4 000 à plus de 10 000 euros ; la moyenne actuelle est de l’ordre de 6 000 euros. Les émoluments taxés ne seront connus qu’après adjudication car calculés sur le montant.

LES ÉMOLUMENTS DE L’AVOCAT

Ils sont proportionnels au prix et résultent d’un barème dégressif adopté par décret.

De 0 à 6 500 euros : 7,397 %

De 6 500 à 17 000 euros : 3,051 %

De 17 000 à 60 000 euros : 2,034 %

Au-dessus de 60 000 euros : 1,526 %

L’honoraire de l’avocat est payable par l’adjudicataire en même temps que les frais taxés.

Dans l’hypothèse où une surenchère, un droit de préemption ou de suite serait notifié des honoraires complémentaires seront perçus.

LES FRAIS D’ACQUISITION

Il s’agit des droits de mutation payables par chèque de banque ou virement bancaire ; ces droits représentent 5,81 % du prix d’adjudication (enregistrement ou TVA suivant que l’immeuble soit achevé depuis plus ou moins de cinq ans).

Si vous avez recours à un prêt, il vous faudra prévoir des frais notariés d’inscription au profit de l’organisme de financement du privilège de denier ou d’hypothèque.

LES FRAIS POSTÉRIEURS À L’ADJUDICATION

Il s’agit de la publication du jugement d’adjudication au Service de la publicité foncière (0,10 % sur le prix d’adjudication augmenté de frais divers) et de sa signification qui constitue le titre de propriété, soit environ entre 200 et 500 euros.

À cette somme s’ajoutent les frais de radiation des inscriptions antérieures auprès du Service de la publicité foncière. En moyenne le coût est de l’ordre de 800 euros, mais il peut s’élever à plusieurs milliers d’euros dans certain cas exceptionnels.

Attention : les frais de la vente ne comprennent pas le coût de l’éventuelle procédure d’expulsion si l’occupant demeure dans les lieux. Le jugement vaut titre d’expulsion, mais vous aurez dans ce cas à supporter en outre les frais de l’huissier qui instrumentera.

Globalement, les frais et honoraires peuvent atteindre jusqu’à 20 ou 25 % du prix d’adjudication pour les enchères les plus faibles et de manière courante environ 10 % du prix d’adjudication pour les enchères supérieures à 100 000 euros.

LES DÉLAIS JUSQU’À LA JOUISSANCE DU BIEN

Au terme de cette phase d’adjudication, votre avocat vous remettra une attestation d’adjudication qui vous permettra de faire assurer l’immeuble le jour même de l’adjudication.

Les frais acquittés et les droits d’enregistrement réglés, votre avocat pourra obtenir un extrait de jugement.

Le titre définitif vous sera remis après les formalités d’enregistrement et de publication au Service de la publicité foncière (anciennement Conservation des hypothèques) qui peuvent dépasser huit mois selon les services.

La radiation des hypothèques n’intervient qu’après la distribution du prix, qui elle-même ne commence qu’après la fin des formalités de publication, ce qui ajoute quelques mois supplémentaires.

Cette radiation intervient systématiquement en matière de saisie immobilière mais restera à votre charge dans tous les cas.

Au terme de ces formalités, vous pourrez pleinement jouir de votre bien (par exemple en procédant à sa revente), tout en étant entré en possession antérieurement.