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Enchères immobilières : Une procédure à démystifier : les formalités 1/3

Dans une série en trois volets, deux avocats du barreau de Dax livrent les clés juridiques pour appréhender dans les meilleures conditions la procédure des enchères immobilières judiciaires. Cette semaine, focus sur la constitution du dossier du potentiel acquéreur.

Me Dominique de Ginestet, bâtonnier et Me Patrick Besse, vice-bâtonnier du barreau de Dax enchères

Me Dominique de Ginestet, bâtonnier et Me Patrick Besse, vice-bâtonnier du barreau de Dax © Patxi Beltzaiz – Hans Lucas

C’est souvent anxieux que le potentiel acquéreur d’un bien aux enchères judiciaires franchit la porte d’un cabinet d’avocat. Il a commencé à se renseigner et a parcouru jusqu’à plus soif son conseil habituel : Google. Mais devant la diversité des sources et l’ampleur de la tâche, il se noie. Il appartient alors aux avocats de démystifier une procédure complexe et d’amener le futur adjudicataire à se concentrer sur son projet personnel et ses aspects économiques.

PROVENANCE DES BIENS PROPOSÉS

Les biens proposés aux enchères judiciaires proviennent uniquement de saisies immobilières, de mises en liquidation ou encore d’un partage judiciaire (la « licitation » qui permet de mettre fin à une indivision, soit après divorce, soit dans le cadre d’une succession).

Certains biens peuvent encore être habités par leurs propriétaires ou faire l’objet d’une location.

Les modalités de la vente figurent au cahier des conditions de vente déposé par l’avocat poursuivant près le greffe du tribunal judiciaire de Dax.

QUI PEUT SE PORTER ACQUÉREUR ?

Hormis les saisis et les personnes notoirement insolvables, toute personne peut participer à une vente aux enchères.

Les enchères sont obligatoirement portées par un avocat inscrit au barreau de la juridiction.

L’audience d’adjudication est une étape de la procédure judiciaire de saisie immobilière qui s’achèvera avec la distribution du prix de cession.

Un pouvoir de pousser les enchères et d’exécuter les formalités nécessaires à la constitution de votre titre de propriété, à sa publication et aux radiations des inscriptions grevant l’immeuble acheté est donné par écrit à l’avocat.

  • Dans le cas d’un achat en indivision, ce pouvoir doit être signé par tous les candidats adjudicataires et indiquer la proportion dans laquelle chacun achète le bien.
  • Dans le cas d’époux mariés sans contrat (régime de la communauté de biens), le pouvoir doit être signé par les deux époux.
  • Dans le cas des personnes pacsées, le pouvoir est signé par un partenaire ou les deux s’ils souhaitent acheter en indivision.
  • Dans le cas d’un achat en société, c’est le mandataire social qui signera le pouvoir au besoin en obtenant l’accord des associés par assemblée générale.
  • Depuis le 1erseptembre 2019, l’avocat dernier enchérisseur est toujours tenu de déclarer au greffier l’identité de son mandant, mais il doit également lui remettre l’attestation mentionnée à l’article 322-41-1 afin d’exclure un certain nombre de personnes condamnées de la possibilité de se porter enchérisseur pour l’acquisition d’un bien immobilier à usage d’habitation ou d’un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement, sauf s’il s’agit pour lui d’acquérir à titre personnel.

Les enchères sont obligatoirement portées par un avocat inscrit au barreau

LES ÉLÉMENTS DU DOSSIER

Pour constituer votre dossier, vous devrez communiquer un certain nombre de documents :

  • si vous faites l’acquisition à titre personnel : les nom et prénom et adresse de ou des acquéreur(s) avec communication des carte d’identité et livret de famille (éventuellement contrat de mariage ou de Pacs, récépissé d’enregistrement du Pacs au tribunal judiciaire)
  • si vous faites l’acquisition par l’intermédiaire d’une société : les statuts de la société et un extrait KBis ainsi que la copie de la carte d’identité du gérant.

Il conviendra également de préciser si vous souhaitez bénéficier du régime de marchand de biens ainsi que le montant de votre enchère.

L’avocat enchérisseur vous demandera en outre de valider :

  • un pouvoir spécial pour lui permettre de porter enchères
  • une convention d’honoraires.

Enfin, vous devrez disposer :

  • d’un chèque de banque représentant 10 % du montant de l’enchère annoncée ou une caution bancaire irrévocable sans que le montant de cette garantie puisse être inférieur à 3 000 euros, libellé à l’ordre du « séquestre bâtonnier ».

Le juge de l’exécution en matière de saisie immobilière, le juge des criées en matière de licitation, ou encore les autres avocats porteurs d’un pouvoir peuvent vérifier que votre avocat est en possession de ce chèque si vous êtes déclaré adjudicataire, faute de quoi l’adjudication sera déclarée nulle.

Si vous êtes adjudicataire, ce chèque sera encaissé sur le compte séquestre et imputé sur le prix de la vente, sinon il vous sera restitué.

Attention : la Caisse des règlements pécuniaires des avocats (Carpa) n’a pas le droit d’encaisser le chèque de banque sans s’assurer de l’origine des fonds, de sorte que vous devez impérativement demander à votre banque une lettre dans laquelle elle attestera qu’elle a tiré un chèque par prélèvement sur le compte de la personne physique ou morale désireuse d’enchérir.

  • une attestation bancaire de solvabilité pour le solde du prix porté ou le relevé de compte personnel à l’enchérisseur pour le montant total de l’enchère.

Attention : dans les ventes par adjudication, vous ne bénéficiez ni du délai de rétractation ni de condition suspensive pour l’obtention de votre prêt.

Dans le cas de l’acquisition par une société civile immobilière (SCI), qui a été constituée spécialement pour l’acquisition (statuts signés, mais non enregistrés) et qui sera inscrite au Registre du commerce et des sociétés après l’adjudication, le pouvoir est signé par tous les associés de la société civile, pour le compte de la SCI en formation, avec déclaration de la proportion des parts qu’ils détiendront dans la société.

Les avocats du barreau de Dax se tiennent à votre disposition pour vous apporter tous renseignements complémentaires.

LE SITE AVOVENTES.FR

Nouvellement arrivée dans l’écosystème des plateformes de promotion des ventes judiciaires, Avoventes devient un site web incontournable.

Cette plateforme reste néanmoins méconnue du grand public.

Avoventes est une plateforme internet qui répertorie des biens immobiliers vendus dans le cadre d’une saisie immobilière, liquidation ou licitation. Le site internet édité par le Conseil national des barreaux est en activité depuis 2020 et comptabilise plus de 25 000 visiteurs uniques par mois. Les services offerts sur la plateforme sont totalement gratuits. Les avocats en charge d’organiser les ventes judiciaires publient régulièrement des annonces de vente sur la plateforme.

Le site internet s’articule autour de cinq fonctionnalités majeures :

Ventes à venir : sur la page d’accueil, dans section « Ventes à venir », vous retrouverez l’ensemble des annonces de vente à venir en cliquant sur le bouton « Voir toutes les ventes ».

Le calcul des frais de vente : Avoventes a intégré au sein de sa plateforme un outil d’estimation de certains frais de vente : droits de mutation et émoluments des avocats. Téléchargement des documents de vente : cette fonctionnalité est clairement l’élément différenciant d’Avoventes. En effet, sur l’ensemble des annonces diffusées sur le site web, les éléments suivants sont souvent disponibles pour être téléchargés :

  • Cahier des conditions de vente
  • Procès-verbal de description
  • Avis de vente

Service d’alerte d’Avoventes : lorsque vous cliquez sur le bouton « Inscription » visible sur la page d’accueil, cela vous permet de bénéficier du service d’alerte. Vous pouvez paramétrer une alerte selon les critères suivants :

  • Types de bien
  • Tribunal
  • Mise à prix minimum et maximum

L’annuaire des avocats : la section « Annuaire des avocats » est très utile pour trouver l’avocat qui va porter les enchères pour vous lors de l’audience d’adjudication.