Couverture du journal du 21/01/2023 Le magazine de la semaine

Immobilier « Passoires thermiques » : quel impact sur le prix de vente ?

Les nouvelles mesures de la loi climat et résilience qui vont jusqu’à interdire la mise en location des logements les plus énergivores dès janvier 2023, risquent d’entraîner une décote de ces biens. Mais des solutions existent pour éviter de les « brader ».

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En Nouvelle-Aquitaine, les maisons classées A ou B se vendraient entre + 11 % et + 14 % en comparaison à une étiquette D © Shutterstock

DU SIMPLE DPE INFORMATIF AU DPE OPPOSABLE

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui sert principalement à estimer la consommation d’énergie et les taux d’émission de gaz à effet de serre d’un bien immobilier. Intégré au dossier de diagnostics techniques immobiliers (DDTI), le DPE est obligatoire pour toute mise en vente ou location d’un bien immobilier depuis le 1er janvier 2007 et doit être réalisé par un professionnel certifié.

Depuis plus de 15 ans, l’étiquette énergie classe les logements de A à G. A étant signe d’une très bonne performance énergétique tandis que la lettre G est attribuée aux biens les plus énergivores. Les mêmes lettres sont attribuées pour les émissions de gaz à effet de serre.

Depuis 2011, la loi a imposé aux vendeurs et bailleurs de mentionner cette information dès le départ, dans le corps même de l’annonce immobilière proposant un bien à la vente ou à la location. L’objectif étant que la performance énergétique devienne un critère déterminant dans le choix d’un logement.

Or, nombre d’annonces mentionnaient un « diagnostic en cours » ou encore un « DPE vierge » ; spécificité liée à notre région littorale. Comprendre : le bien étant loué en saisonnier pour la période estivale, la performance énergétique du logement n’est pas connue.

Ainsi, le critère de performance énergétique s’est dilué au milieu du flot d’informations obligatoirement transmis lors de la vente ou de la location d’un logement. Et dans le contexte d’un marché immobilier tendu, avec un impact modéré sur la valeur vénale ou locative des biens proposés.

La performance énergétique d’un logement n’est pourtant pas neutre. La consommation d’énergie accentue la précarité des plus fragiles et accélère le réchauffement climatique.

Le parc immobilier est vieillissant, la performance énergétique des logements devient un véritable enjeu pour les prochaines années. Le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires publie des chiffres qui interpellent. Au 1er janvier 2022, ce sont 5,2 millions de logements soit 17 % du parc immobilier résidentiel qui seraient identifiés comme « passoires thermiques », c’est-à-dire classés F ou G.

Face à ce constat, la loi climat et résilience 2021-1104 du 22 août 2021 est venue modifier et renforcer la valeur du DPE pour fixer un objectif de rénovation à 10 ans.

QUELLES MESURES ET QUELLES CONSÉQUENCES SUR LA VALEUR VÉNALE DES LOGEMENTS CONSIDÉRÉS COMME « PASSOIRES THERMIQUES » ?

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE évolue et les méthodes de calcul sont harmonisées en écartant désormais la prise en compte des « factures » des occupants comme critère de classement. Cette méthode était trop liée aux habitudes des occupants et finalement peu représentative de la réelle performance énergétique du logement.

Désormais, celle-ci sera déterminée à partir des caractéristiques physiques du logement et de ses équipements.

Autre point important, le document n’est plus simplement informatif, mais devient opposable aux acquéreurs et locataires. Ainsi, ces derniers pourront s’assurer de la réalité de la performance énergétique indiquée dans le document transmis et se prévaloir d’un préjudice en cas d’information erronée.

Enfin, des mesures très concrètes ont été prises pour obliger à la rénovation des logements classés en E, F ou G avec un calendrier progressif aux échéances très proches.

DES MESURES QUI TOUCHENT AUSSI BIEN LES LOGEMENTS LOUÉS QUE MIS EN VENTE

Tout d’abord, concernant les biens destinés à être loués :

  • depuis le 25 août 2022, les loyers des logements classés F ou G ne peuvent plus être augmentés ni être révisés par application de l’indice de référence des loyers (IRL). Les loyers seront par conséquent figés, que ce soit pour les baux en cours ou renouvelés, tant que les travaux ne seront pas réalisés.
  • À compter du 1erjanvier 2023, il ne sera plus possible de proposer à la location un logement classé G.

Cette interdiction ne portera que sur les nouvelles locations et non sur les locations en cours.

En revanche, à compter du 1er janvier 2025, la performance énergétique va intégrer la liste des critères de décence des logements fixés par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002.

Ainsi, à compter du 1er janvier 2025*, les logements classés en G ne seront plus considérés comme décents et ne pourront plus être loués.

À compter du 1er janvier 2028*, ce seront les logements classés en F qui ne pourront plus être proposés à la location.

Enfin, à partir du 1er janvier 2034*, ce seront les logements classés en E.

*des dates différentes sont prévues dans les Dom-Tom

Si ces mesures ne touchent actuellement que les logements loués à titre de résidence principale en vide ou en meublé, il est probable que les textes visent à terme également les locations saisonnières afin d’éviter que les propriétaires ne se détournent définitivement de la location à l’année.

Par ailleurs, la loi climat met également en place de nouvelles contraintes concernant les biens mis en vente.

  • À partir du 1er avril 2023 : tous les propriétaires de maisons individuelles ou d’immeubles détenus en monopropriété classés en F ou G mis en vente devront fournir un audit énergétique.

L’audit sera obligatoire pour les logements classés E à compter du 1er janvier 2025 et à compter du 1er janvier 2034 pour les logements classés D.

Cet audit a pour objet de préconiser les travaux à réaliser pour améliorer la performance énergétique du logement et d’évaluer les coûts de travaux. Il doit présenter au moins deux scenarii pour passer en classe C pour les logements classés F ou G en une seule ou en plusieurs étapes.

  • Dans les immeubles en copropriété construits il y a plus de 15 ans, un nouveau DPE habitation collective devra être réalisé à compter du 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, 1er janvier 2025 pour les copropriétés comprenant 50 à 200 lots et du 1er janvier 2026 pour les copropriétés de moins de 50 lots.

Ce DPE devra conduire à un plan de travaux d’économie d’énergie soumis à l’assemblée générale des copropriétaires précisant les travaux à réaliser pour améliorer la performance énergétique du bâtiment ainsi qu’une évaluation des coûts des travaux. Ce document devra être transmis lors de la vente d’un lot.

Les mesures se multiplient et le DPE ne se contente plus d’être un document informatif, mais il crée de véritables contraintes pour les propriétaires concernés.

Aussi, la valeur vénale des logements qualifiés de « passoires thermiques » risque d’être directement impactée ces prochains mois/années.

Chaque année, les Notaires de France proposent une étude de la « valeur verte » des logements. Cette étude offre une analyse de l’impact sur la valeur vénale des biens en fonction de leur étiquette énergie.

Selon la dernière « Analyse détaillée – études détaillées immobilières – valeur verte » de novembre 2022, les biens disposant d’une étiquette énergie A ou B sont valorisés entre + 6 % et + 14 % pour le prix d’une maison et jusqu’à + 16 % pour un appartement.

À l’inverse, la mauvaise performance énergétique (F ou G) impacte négativement la valeur vénale d’un bien de – 3 % à -19 % pour une maison et de – 2 % à – 11 % pour un appartement. Sur la Nouvelle-Aquitaine, l’impact sur la valeur vénale des maisons est particulièrement significatif. Les maisons classées A ou B se vendraient entre + 11 % et + 14 % en comparaison à une étiquette D. Tandis que les maisons classées F ou G se vendraient entre – 18 % et – 20 % par rapport à une étiquette D.

La côte landaise et celle du Pays basque ont été certainement moins impactées par cette valeur verte. L’attractivité de ces territoires se suffisant à elle seule, les prix n’ont cessé d’augmenter quelle que soit la bonne ou mauvaise performance énergétique des logements.

Néanmoins, avec ces nouvelles mesures qui vont jusqu’à interdire la mise en location des logements les plus énergivores, les investisseurs ne prendront certainement plus le risque d’acquérir un logement classé E, F ou G sans regarder le coût induit de la rénovation. Aussi, il faut s’attendre à une décote plus importante des biens classés E, F et G et ce, dès aujourd’hui avec la mise en œuvre des premières contraintes.

QUELLES SOLUTIONS POUR ÉVITER DE « BRADER » CES LOGEMENTS CLASSÉS E, F ET G ?

La rénovation de ces logements semble inévitable. Et c’est le moment de réaliser les travaux nécessaires à l’amélioration de la performance énergétique.

L’État, mais aussi les collectivités ont mis en place des aides pour faciliter la rénovation des logements, que en comparaison à une étiquette D ce soit en qualité de propriétaire occupant ou en tant qu’investisseur. (Ma prim’renov, Coup de pouce énergie, Éco-PTZ…).

Après travaux, le bien retrouvera sa place sur le marché et sera revalorisé grâce à une amélioration de la performance énergétique et des travaux de rénovation qui auront été réalisés avec à la clé, un gain sur la consommation d’énergie.

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Madeleine PERRIN, expert immobilier en valeur vénale et
locative dans les Landes et les Pyrénées-Atlantiques, expert près la cour d’appel de Pau, organisme de formation en immobilier © Patrick Valleau

LES CONSEILS ++

La rénovation a un coût. Mais l’investissement n’est a priori, pas à perte. Les secteurs des Landes et du Pays basque restent attractifs et la plus-value à la revente est de plus en plus assurée, y compris sur des secteurs plus éloignés.

En revanche, il s’agira de faire attention à ne pas « surpayer » un bien affichant une mauvaise performance énergétique.

Les travaux ne pourront plus être repoussés comme c’était le cas jusqu’à présent.

Les interlocuteurs : diagnostiqueurs et/ou cabinets d’audit énergétique pour déterminer l’étiquette énergie, les travaux à réaliser et l’évaluation des coûts.

Le site www.france-renov.gouv.fr pour connaître les dispositifs d’aide.

La validité du DPE est toujours de 10 ans. Mais, attention aux exceptions :

  • DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 inclus : valables jusqu’au 31 décembre 2022 ;
  • DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 inclus : valables jusqu’au 31 décembre 2024.

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