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Face à l’envolée des prix, le rôle de l’expertise immobilière

La flambée « irrationnelle » des prix de l’immobilier dans l’ensemble des Landes peut exacerber les tensions familiales en cas de séparation, indivision, donation, succession… L’expertise immobilière permet de sécuriser l’opération en estimant la juste valeur du bien auprès des parties concernées et de l’administration fiscale.

Madeleine Perrin, Expert immobilier en valeur vénale et locative, expert près la cour d’appel de Pau, organisme de formation en immobilier , prix

Madeleine Perrin, Expert immobilier en valeur vénale et locative, expert près la cour d’appel de Pau, organisme de formation en immobilier © Patrick Valleau

L’année 2021 restera sans doute dans les annales. Avant tout, bien sûr, en raison de la crise sanitaire qui s’est poursuivie pendant toute cette année avec son lot d’incertitudes, une évolution des règles sanitaires auxquelles il a fallu sans cesse s’adapter et un masque qui n’a pas quitté notre visage à l’intérieur comme à l’extérieur.

Mais, l’autre sujet qui a intéressé de nombreux Français et notre région tout particulièrement, c’est l’immobilier. Le chiffre annoncé par les notaires est impressionnant : près de 1, 2 million de transactions sur l’année 2021 sur l’ensemble de la France, soit 14,5 % de ventes en plus par rapport à 2019. Un nombre de ventes jamais atteint sur notre territoire national.

Tout aussi exceptionnel, en même temps que le nombre de transactions, ce sont les prix qui se sont envolés. Et dans cet emballement sans précédent, la façade atlantique a affiché des chiffres record ; ce qui n’a échappé ni aux Landais ni aux Basques qui ont pu observer en direct le phénomène ; parfois impuissants, parfois opportunistes, mais à chaque fois sidérés par les prix négociés de certains biens.

Car si ces secteurs ont toujours attiré une clientèle de touristes principalement d’avril à octobre, les investisseurs s’intéressaient principalement aux communes les plus connues des Landes : Soorts-Hossegor, Capbreton ou Seignosse.

Sur le reste du territoire, les biens étaient principalement occupés par des locaux avec une augmentation des prix régulière et mesurée, en relation avec les revenus relativement modestes des ménages.

Mais, depuis la sortie du premier confinement, c’est une nouvelle clientèle qui a afflué des grandes métropoles et est venue investir « en masse ». Une clientèle composée de salariés de grandes entreprises et de professionnels freelances, traumatisée par le premier confinement et cette sensation d’étouffer dans un appartement sans extérieur. La découverte du télétravail comme nouveau modèle de vie et « l’urgence de respirer à nouveau » les ont poussés à acquérir de préférence une maison au sein d’un environnement privilégié.

Une année aux chiffres record sur la façade atlantique

Pour eux, peu importe la localisation, l’essentiel étant de pouvoir s’offrir un petit carré près de l’océan et de la nature. Et c’est ainsi que l’ensemble du département des Landes a pu profiter de ce nouvel attrait. Sur des secteurs comme Soustons, des maisons qui se vendaient il y a encore deux ans autour des 450 000 euros,  sont  désormais affichées à 600 000 euros. Même constat sur Biscarrosse ou Mimizan, dans le nord des Landes.

À l’intérieur, en Chalosse où les prix stagnaient depuis des années, le constat est le même. Le prix moyen pour une maison d’une centaine de mètres carré est passé de 190 000 euros à plus de 250 000 euros hors frais de notaire.

Dax a retrouvé un vrai dynamisme avec des investisseurs parisiens qui apprécient la rapidité des trajets en train depuis la capitale et la proximité de l’océan. Là aussi, les prix ont augmenté et c’est parfois à plus de 3 000 euros/m2 que se négocient des appartements en centre-ville, lorsque le prix moyen était encore affiché à 1 800 euros/m2 , il y a deux ou trois ans à peine. Les exemples se multiplient sur l’ensemble du département y compris dans des villages qui semblaient plus reculés.

Mais, là où le constat est sans doute le plus flagrant, c’est sur la commune de Soorts-Hossegor où les compteurs n’ont cessé de s’affoler depuis le 11 mai 2020, date de sortie du premier confinement, et où la surenchère se vit en temps réel. Le quartier très prisé du lac a toujours été la cible privilégiée des ménages les plus fortunés de France. Mais, les prix ont quasiment « explosé » en quelques mois… 6 000, 8 000, 10 000, 12 000… désormais, il n’est plus étonnant de voir ces villas s’arracher à plus de 15 000 euros/m2. Et à ce prix-là… il faut souvent prévoir un beau budget rénovation !

L’envolée des prix touche tout le département des Landes

Engouement, précipitation, opportunisme, spéculation… La période vécue depuis bientôt deux ans est certainement l’une des plus intenses que le marché immobilier landais a pu connaître. Pour les secteurs les plus attractifs, les agences immobilières ont pu afficher les prix souhaités par les vendeurs en prévenant immédiatement les acquéreurs qu’il n’y aurait « aucune négociation possible ».

Alors, comment expertiser la valeur vénale d’un bien pendant cette période qui paraît « irrationnelle » et que faut-il attendre de l’expertise immobilière ? Et surtout, cette période peut-elle perdurer encore longtemps ? Actuellement, les discussions et remarques entendues quand il s’agit d’immobilier sont souvent les mêmes : « Il n’y a plus de prix », « Tout se vend à n’importe quel prix », « Je peux vendre ma maison à un meilleur prix ». Alors, en effet, aujourd’hui plus que jamais, les prix évoluent rapidement, parfois très rapidement même ! Mais, il n’en reste pas moins qu’à chaque période (aussi courte soit-elle), il y a un prix. Et c’est le rôle de l’expert immobilier de le travailler et de l’expliquer.

prix Landes immobilier

© Shutterstock

Les personnes qui se tournent vers un expert immobilier sont généralement dans un contexte particulier où les enjeux sont importants : couple qui se sépare, indivision entre frères et sœurs où l’un souhaite racheter les parts des autres, enjeux fiscaux (notamment en cas de donation, de succession, d’imposition sur la fortune de l’immobilier, valorisation comptable…) ou encore demande de financement d’un prêt relais.

Chacune de ces situations suppose d’estimer la juste valeur pour que l’opération soit sécurisée et ne puisse être remise en question, que ce soit par l’administration fiscale ou par les autres parties concernées.

Mais, c’est sans doute dans les contextes familiaux que le rôle de l’expert est le plus délicat à appréhender.

Car à chaque fois, ce sont des histoires qui se racontent et il est souvent question autant d’humain que de financier. La tension est souvent palpable lorsque les intérêts sont divergents et le marché immobilier actuel ne fait qu’exacerber les réactions de chacun.

Des tensions au sein des familles renforcées par cette frénésie du marché immobilier

Comment trouver un accord au sein d’un couple lorsque celui qui quitte le navire réclame à celui qui voudrait rester dans les lieux, une soulte basée sur un prix de 950 000 euros pour une maison achetée il y a deux ans à 500 000 euros ? Est-ce réellement le nouveau prix du marché ? Est-ce un prix spéculatif ?

Comment gérer une situation où les héritiers se sont mis d’accord à l’oral sur une valeur de rachat de parts, il y a un peu plus d’un an, et que l’accord est remis en question suite à l’envolée des prix ?

Ces situations sont mal vécues de part et d’autre et les tensions peuvent vite se transformer en véritable conflit. C’est là que le rôle de l’expert prend toute son importance. Il a un rôle de neutralité et de conseil. Et il doit assurer les parties qu’il exécutera sa mission sans parti pris.

prix Landes immobilier

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Dans son analyse, il doit être attentif au jeu de l’offre et de la demande, tout en veillant à ne pas entrer dans le jeu de la spéculation. Autrement dit, le rôle de l’expert n’est pas de donner le prix de demain, mais bien le prix auquel le bien peut être vendu à l’instant T en se basant sur une analyse et des méthodologies reconnues par la Charte de l’expertise immobilière.

Enfin, son rôle, sans être médiateur, est d’expliquer le prix aux parties afin que chacune ait le même niveau d’information. Ce moment d’écoute et d’échange est essentiel afin de s’assurer que chacune des parties aura compris les choix retenus par l’expert et l’estimation qui a été faite du bien en question.

Le marché de l’immobilier actuel est particulièrement difficile à appréhender et il est compréhensible que les parties soient déstabilisées par les prix annoncés, et qu’elles ne sachent plus où se situe le bon curseur. D’autant que l’enjeu financier n’est pas neutre.

Le rôle de l’expert est d’estimer le bien en tenant compte du marché actuel sans entrer dans la spéculation

Il ne faut pas oublier qu’un couple qui se sépare, ce sont deux nouveaux logements à retrouver. Et sans aucune certitude de pouvoir s’installer sur le même secteur, les prix étant souvent devenus inaccessibles…

Les premiers mois de l’année 2022 vont permettre d’appréhender la nouvelle tendance du marché. Certains indicateurs pencheraient pour un ralentissement lié aux nouvelles contraintes imposées par les organismes bancaires pour obtenir un crédit, aux nouvelles règlementations en matière de performance énergétique des logements qui vont imposer la réalisation de travaux importants, sans oublier que l’année 2022 sera marquée par les élections présidentielles souvent synonymes de période d’observation des ménages.

Ralentissement ne veut pas dire baisse des prix… D’autant que les Landes ont le vent en poupe et constituent l’un des départements les plus attractifs de France actuellement. Ainsi, les investisseurs qui n’ont pu se positionner l’an dernier auront peut-être à cœur de trouver la perle rare cette année encore…

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