La réglementation des baux commerciaux est relativement complexe et la question du loyer dans le cadre du renouvellement d’un bail commercial en est une bonne illustration.
Le bail commercial est généralement fixé pour une durée de neuf ans. La spécificité de ce bail étant qu’au terme des neuf ans, le bail ne se renouvelle pas automatiquement. Il se poursuit aux mêmes conditions. Il suppose une action du preneur ou du bailleur pour en obtenir le renouvellement, c’est-à-dire la reconduction du bail pour une nouvelle durée de neuf ans. Lors de la demande de renouvellement, il est possible de fixer un nouveau loyer. Le Code de commerce détermine alors la procédure applicable. Ainsi, le principe prévu par l’article L145-33 du Code de commerce est que le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord entre les parties, poursuit le texte, celle-ci est déterminée d’après :
1. les caractéristiques du local concerné
2. la destination des lieux
3. les obligations respectives des parties
4. les facteurs locaux de commercialité
5. les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret est venu préciser la consistance de ces éléments codifiés aux articles R145-3 à 8 du Code de commerce. En ce qui concerne les caractéristiques du local concerné, l’article R145-3 stipule qu’il faut notamment tenir compte « de la situation du local dans l’immeuble dans lequel il se trouve », « de sa surface », « de la commodité de son accès au public », « de ses dimensions », mais aussi de « son état d’entretien, de vétusté, de la conformité aux normes exigées par la législation » ou encore « de la nature et de l’état des équipe…
