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Comment estimer le loyer dans le cadre du renouvellement d’un bail commercial ?

La réglementation des baux commerciaux est relativement complexe et la question du loyer dans le cadre du renouvellement d’un bail commercial en est une bonne illustration.

Madeleine Perrin Expert immobilier en valeur vénale et locative, expert près la cour d’appel de Pau, organisme de formation en immobilier

Madeleine Perrin Expert immobilier en valeur vénale et locative, expert près la cour d’appel de Pau, organisme de formation en immobilier © Patrick Valleau

La réglementation des baux commerciaux est relativement complexe et la question du loyer dans le cadre du renouvellement d’un bail commercial en est une bonne illustration.

Le bail commercial est généralement fixé pour une durée de neuf ans. La spécificité de ce bail étant qu’au terme des neuf ans, le bail ne se renouvelle pas automatiquement. Il se poursuit aux mêmes conditions. Il suppose une action du preneur ou du bailleur pour en obtenir le renouvellement, c’est-à-dire la reconduction du bail pour une nouvelle durée de neuf ans. Lors de la demande de renouvellement, il est possible de fixer un nouveau loyer. Le Code de commerce détermine alors la procédure applicable. Ainsi, le principe prévu par l’article L145-33 du Code de commerce est que le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord entre les parties, poursuit le texte, celle-ci est déterminée d’après :

1. les caractéristiques du local concerné
2. la destination des lieux
3. les obligations respectives des parties
4. les facteurs locaux de commercialité
5. les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret est venu préciser la consistance de ces éléments codifiés aux articles R145-3 à 8 du Code de commerce. En ce qui concerne les caractéristiques du local concerné, l’article R145-3 stipule qu’il faut notamment tenir compte « de la situation du local dans l’immeuble dans lequel il se trouve », « de sa surface », « de la commodité de son accès au public », « de ses dimensions », mais aussi de « son état d’entretien, de vétusté, de la conformité aux normes exigées par la législation » ou encore « de la nature et de l’état des équipements »… Autant d’éléments à prendre en compte pour déterminer la valeur locative.

 

Des éléments extrinsèques au local peuvent également affecter les caractéristiques comme les locaux « accessoires », « annexes », « dépendances », ou même « un local d’habitation ». L’article R145-4 vient en ce sens préciser comment doit être appréhendée la situation de la partie affectée à l’habitation. La valeur locative de cette partie est déterminée « par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial ». Aussi, il s’agira de distinguer la partie à usage commercial de celle à usage d’habitation en apportant des références adaptées à chacun des usages, en les pondérant le cas échéant.

 

Autre élément à analyser : la destination du local qui devra être appréciée en tenant compte de celle autorisée par le bail ou par le tribunal en cas de procédure de déspécialisation. Concrètement, il s’agira ici, de vérifier l’activité exercée par le preneur. Ensuite, l’article R145-8 vient préciser, en ce qui concerne les obligations des parties, que « les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative ». Autrement dit, si le bailleur ne remplit pas les obligations que la loi ou que le contrat lui impose, et qu’il appartient au locataire d’y pallier, une demande de diminution de la valeur locative peut se justifier dans ce cas.

Il s’agira d’apprécier les facteurs locaux de commercialité

De la même manière, il s’agira d’apprécier les facteurs locaux de commercialité : ce critère s’apprécie principalement en fonction de l’intérêt que présente pour le commerce considéré l’importance de la ville, du quartier, ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent de manière durable ou provisoire.

Enfin, la valeur locative est déterminée en fonction des prix couramment appliqués dans le voisinage. Ce critère s’apprécie par « unité de surface », « concernant des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments » analysés précédemment. À défaut d’équivalence, le prix pourra être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

La valeur locative est aussi déterminée en fonction des prix couramment appliqués dans le voisinage

Le travail consistera alors à confronter les références obtenues pour des locations de locaux équivalents avec les caractéristiques du local concerné. Pour autant, une fois cette analyse effectuée, le travail n’est toujours pas terminé à ce stade. Il ne suffit pas de tenir compte de ces éléments pour déterminer la valeur locative applicable. Il s’agira également d’apprécier si une modification notable de l’un de ces éléments est intervenue.

Généralement c’est sur le fondement d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité que les parties invoquent l’évolution de la valeur locative. Cette modification peut être une amélioration ou une détérioration des facteurs locaux de commercialité. Il peut s’agir par exemple de l’arrivée de nouvelles enseignes attirant une clientèle plus nombreuse (CA Paris, 7 octobre 1994) ou encore de constructions nouvelles entraînant une augmentation de la population locale (CA Paris, 26 novembre 1990). À l’inverse, l’abandon d’un projet de construction peut être une cause de diminution de la valeur locative.

Mais là encore, il ne suffit pas de constater une modification des facteurs locaux de commercialité pour obtenir l’évolution de la valeur locative. Il faut encore que cette modification ait un impact sur le commerce concerné.

Dans tous les cas, en l’absence d’accord entre les parties, il appartiendra au juge d’apprécier la situation et de trancher la question, généralement en faisant appel à un expert immobilier.

Si aucune modification notable n’est intervenue, le taux de variation du loyer ne pourra excéder la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC), l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), intervenue depuis la dernière fixation initiale du loyer. Dans le cas contraire, une nouvelle limite s’impose au bailleur puisque la variation du loyer qui en découle ne pourra conduire à une augmentation supérieure pour une année à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

 

ATTENTION : si le bail initial a été fixé pour une durée supérieure à neuf ans ou encore si le bail s’est poursuivi tacitement au-delà de la 12e année, cette règle de plafonnement de loyer ne s’applique pas.

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