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Valeur vénale des biens immobiliers : les enjeux lors d’une donation

Compte tenu des nombreuses règles qui encadrent la donation, une juste évaluation de la valeur des biens immobiliers transmis, permet de la sécuriser. En effet, les donations dont les montants déclarés seraient litigieux pourraient avoir des conséquences aussi bien au niveau familial que fiscal.

Madeleine Perrin

Madeleine Perrin © D.R.

Qu’est-ce que l’on entend par donation ?

La donation est l’acte par lequel une personne donne, de son vivant, un bien à une autre personne. Elle peut porter sur n’importe quel type de biens : il peut s’agir de biens immobiliers, de meubles, d’une somme d’argent ou encore de titres de société. Pour que la donation soit valable, plusieurs conditions devront être réunies : il faudra notamment que le donateur (celui qui donne) ait la capacité de donner. Autrement dit, que son consentement soit éclairé et qu’il ait la capacité juridique de gérer ses biens. L’affaire Bettencourt révélée dans les années 2000 a parfaitement illustré cette question de la capacité. Liliane Bettencourt faisant donation de millions d’euros à François-Marie Banier était-elle victime d’un abus de faiblesse comme le supposait sa fille ? Cette question s’est finalement réglée dans le cadre d’un accord entre la fille et François-Marie Banier.

Enfin, la donation devra porter sur des biens appartenant au donateur au moment de l’acte. Ainsi, il n’est pas possible de donner à son enfant un bien qui ne devra être obtenu par héritage qu’au décès de ses propres parents.

Peut-on donner librement à qui l’on veut ?

La donation peut, en principe, être faite à la personne de son choix. Il existe toutefois une limite en droit français et pas des moindres puisque les biens donnés ne devront pas dépasser la part réservée à certains héritiers. Ainsi, la quotité disponible, c’est-à-dire la part qui dépasse la part héréditaire et qui peut être donnée librement, dépend du nombre d’enfants.

Ainsi, si les parents ont :

  • un seul enfant : la quotité disponible représente la moitié de l’héritage
  • deux enfants, la quotité disponible sera d’un tiers
  • trois enfants et plus, un quart pourra être donné à tout autre personne.

Par ailleurs, il n’est pas possible de déshériter un de ses enfants. Chaque enfant doit être assuré de sa part réservataire. Les parents pourront tout de même privilégier l’un de leurs enfants en « jouant » sur la quotité disponible. Attention toutefois, aux litiges et contestations dans ce cas.

Finalement, seule la personne qui n’a pas d’enfant est totalement libre de donner à la personne de son choix. Néanmoins, la fiscalité applicable risque de freiner certains dons…

L’évolution des prix de l’immobilier propre à chaque secteur peut remettre en cause une donation simple

Quelle est la fiscalité applicable ?

La fiscalité dépend pleinement du degré de parentalité.

Les donations faites aux enfants sont avantagées. Un abattement de 100 000 euros par enfant et par parent est possible tous les 15 ans. Les parents pourront transmettre 200 000 euros à chaque enfant en exonération de droits.

L’impôt est progressif. Les droits seront dus à hauteur de 20 % du montant déclaré pour la fourchette comprise entre 15 932 euros et 552 324 euros.

Entre frère et sœur, ce taux est porté à 45 %. Il est de 60 % avec une personne n’ayant pas de lien de parenté ou au-delà du quatrième degré.

Quels sont les différents types de donation ?

Au moment de la donation, il faudra distinguer s’il s’agit d’une donation simple ou d’une donation-partage.

  • La donation simple consiste à transmettre un bien à une autre personne. Elle peut se faire en avancement sur la part successorale. On parlera alors « d’avancement d’hoirie » afin de préserver l’égalité entre les enfants lors du règlement de la succession du bien. Ainsi, il est possible de donner un coup de pouce ou d’avantager l’un des héritiers du vivant des parents par une donation dite préciputaire. Mais, au moment de la succession, le bénéficiaire du don devra rendre compte aux autres héritiers et il faudra s’assurer que le don n’a pas entamé la part obligataire des autres héritiers réservataires.

    En cas de donation simple, l’ensemble des biens sont réévalués au jour de la succession en tenant compte de l’état dans lequel il était au jour de la donation. Si l’un des biens a pris plus de valeur que les autres, une compensation devra être versée par l’héritier avantagé.

  • La donation-partage permet de répartir du vivant les biens de la succession. Elle est préconisée pour les parents qui ont au moins deux enfants.
    Elle a pour but de figer la valeur vénale des biens donnés au jour de la donation.
    Dans ce cas, il n’y aura pas de réévaluation au jour de la succession sauf si les héritiers ont évolué au moment de la succession (cas d’un remariage, nouvel enfant arrivé tardivement…).

Pourquoi est-il important de bien évaluer les biens objets de la donation ?

Lorsque la donation porte sur une somme d’argent, il est facile de s’assurer de l’équité des montants versés entre les enfants. Lorsque la donation porte sur des biens immobiliers, l’équité est souvent plus difficile à mettre en œuvre. Que la donation porte sur un bien ou plusieurs biens immobiliers, le montant indiqué ne sera pas sans incidence.

En effet, des parents disposant, par exemple, de trois biens immobiliers, vont répartir ce patrimoine entre leurs trois enfants. L’un des enfants recevra un appartement de type deux pièces avec vue sur océan à Capbreton, un autre une maison à Peyrehorade et un troisième un terrain à Lit-et-Mixte.

Les parents croyant faciliter une équité entre les héritiers auront tendance à indiquer une valeur vénale identique pour chacun des biens. Et, dans un objectif de minimiser les droits à régler au moment de la donation, ils auront tendance à sous-évaluer fortement la valeur vénale des différents biens.

Attention toutefois à ces pratiques litigieuses. Tout d’abord, l’un des héritiers pourrait s’estimer lésé et contester la donation ainsi effectuée. Ce genre de situation est souvent source de vives tensions familiales. Par ailleurs, l’administration fiscale pourrait également s’intéresser à la valeur vénale indiquée au moment de la donation, notamment en cas de sous-évaluation de l’un ou l’autre voire de l’ensemble des biens.

Pour éviter les litiges familiaux plutôt nombreux en la matière et les redressements fiscaux par la même occasion, il est indispensable d’estimer la valeur vénale des différents biens au plus juste. Les propriétaires peuvent eux-mêmes s’engager sur cette valeur. Sur des secteurs comme celui des Landes et du Pays basque, la valeur vénale des biens évoluent rapidement et il est important de bien appréhender le marché pour s’assurer de l’estimation de chaque bien.

Le recours à un professionnel compétent, neutre et impartial permet à l’ensemble des parties de s’assurer que chaque bien sera estimé au plus juste.

La sécurité de la donation est un enjeu à la fois familial et fiscal.

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