En France, ce sont entre 90 000 et 130 000 divorces annuels d’après les statistiques de l’Insee. Autant de cas nécessitant de procéder à la liquidation du régime matrimonial et, par conséquent, d’évaluer les récompenses dues à chacun des ex-conjoints.
Dans les missions qui lui incombent, l’expert immobilier est régulièrement amené à évaluer ce que l’on nomme en langage juridique « le profit subsistant ». Ce terme se rencontre dans le contexte de séparation des couples mariés. Les couples qui n’ont pas signé de contrat de mariage sont soumis au régime de la communauté des biens ; créant de ce fait trois patrimoines distincts : le patrimoine propre à chacun des époux et le patrimoine commun. Le patrimoine propre est principalement constitué des sommes reçues par donation ainsi que des biens acquis avant le mariage. Le patrimoine commun est, quant à lui, composé des biens mobiliers ou immobiliers acquis pendant le mariage ou encore des revenus perçus par les époux. Aussi, chaque fois que la communauté a tiré profit d’un bien propre à l’un des époux, elle lui devra récompense au moment du divorce. À l’inverse, si l’un des époux s’est enrichi au détriment de la communauté, c’est lui qui devra récompense. Le système de récompense a ainsi pour objectif de rétablir l’équilibre entre patrimoine commun et patrimoine personnel au moment du divorce.
COMMENT SONT CALCULÉES LES RÉCOMPENSES ?
Le calcul des récompenses est prévu par le Code civil. Ainsi, l’article 1543 du Code civil qui renvoie à l’article 1479 qui renvoie lui-même à l’alinéa 3 de l’article 1469 fixe les principes suivants : « La récompense est, en général, égale à la plus faible des deux sommes que représentent la dépense faite et le profit subsistant. Elle ne peut, toutefois, être moindre que la dépense faite quand celle-ci était nécessaire. Elle ne peut être moindre que le profit subsistant, quand la valeur empruntée a servi à acquérir, à conserver ou à améliorer un bien qui se retrouve, au jour de la liquidation de la communauté, dans le patrimoine emprunteur. Si le bien acquis, conservé ou amélioré a été aliéné avant la liquidation, le profit est évalué au jour de l’aliénation ; si un nouveau bien a été subrogé au bien aliéné, le profit est évalué sur ce nouveau bien. »
Ainsi, la récompense ne peut être inférieure au profit subsistant, c’est-à-dire la plus-value réalisée, lorsque la dépense sur fonds propres a servi à acquérir un bien, à le conserver, ou à l’améliorer.
Pour déterminer le profit subsistant, il faudra respecter la méthodologie prévue p…
