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Pays-Basque : des mesures pour réguler les locations touristiques

Alors que l’investissement dans des logements à forte rentabilité saisonnière explose sur le littoral sud Aquitain, l’Agglomération du Pays basque renforce au 1er juin ses mesures destinées à limiter les locations saisonnières pour favoriser les locations à l’année. Décryptage d’un dispositif qui pourrait faire école.

Pays-Basque, location tourisme

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La nouvelle règlementation en matière de location saisonnière, votée par la communauté d’agglomération du Pays basque, le 5 mars dernier, entre en application le 1er juin prochain. Ce dispositif qui suscite déjà de nombreux débats et questionnements vient surtout tenter de remettre un équilibre sur un territoire qui offre de moins en moins de locations à l’année pour les personnes résidant au Pays basque. En effet, la location touristique s’est fortement développée ces dernières années sur le littoral : + 130 % entre 2016 et 2020, si l’on se réfère aux chiffres publiés sur le site de la collectivité.

Les premières règlementations mises en œuvre par l’Agglomération ont eu pour objet d’obliger les propriétaires de logements destinés à la location saisonnière à faire une déclaration en mairie en vue d’obtenir un numéro d’enregistrement. L’intérêt était surtout de répertorier les logements loués et de s’assurer de la déclaration des revenus tirés de cette activité et du reversement de la taxe de séjour applicable.

Mais, au 1er janvier 2020, l’Agglomération du Pays basque a souhaité prendre de vraies mesures pour limiter l’acquisition de logements dans un objectif de location saisonnière.

À compter de cette date, il n’était possible de mettre en location saisonnière :

  • qu’un seul logement par personne physique sur les communes de la « première ligne » : Anglet, Biarritz, Bidart, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Urrugne et Saint-Jean-de-Luz.
  • que deux logements sur les communes de la « deuxième ligne » : Ahetze, Arcangues, Ascain, Arbonne, Bassussarry, Bayonne, Biriatou, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Pierre-d’Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz ou encore Villefranque.
  • Aucune restriction sur le reste du territoire.

Ces nouvelles mesures ont finalement eu peu d’impact puisque l’astuce consistait à acquérir un logement en Société civile immobilière pour échapper aux contraintes. Le phénomène n’a pu être endigué. D’autant moins que depuis la fin du premier confinement en mai 2020, l’attrait pour la côte basque a littéralement explosé, et avec, l’investissement dans des logements à forte rentabilité saisonnière.

Pour faire face au risque de pénurie de logements loués à titre de résidence principale des locataires à l’année, la communauté d’agglomération s’est décidée à mettre en œuvre des restrictions, cette fois-ci bien plus drastiques.

Pays-Basque, location tourisme

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COMPENSER LA LOCATION SAISONNIÈRE PAR LA CRÉATION D’UNE NOUVELLE HABITATION

Désormais, chaque logement loué en saisonnier devra faire l’objet… d’une compensation.

Le propriétaire qui souhaite proposer un logement à la location saisonnière devra transformer un local qui, jusqu’alors, n’était pas destiné à l’habitation… en logement. Ainsi, chaque m2 loué en saisonnier sera compensé par la création d’une nouvelle habitation.

Le local devant être transformé pourra avoir été utilisé à usage commercial ou de bureau notamment

COMMENT METTRE EN ŒUVRE CETTE COMPENSATION ?

Le local devant être transformé pourra avoir été utilisé à usage commercial ou de bureau notamment.

Mais, pour donner lieu à compensation, il faudra vérifier l’usage initial du local et s’assurer qu’il s’agit :

  • d’un local ayant un autre usage que l’habitation au 1e janvier 1970
  • ou d’un local ayant fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme changeant sa destination postérieurement au 1er janvier 1970.

Il ne pourra s’agir d’un logement ayant été transformé en local commercial ou de bureau depuis moins de cinq ans.

Autres conditions :

  • La transformation devra être concomitante avec la demande d’autorisation. Autrement dit, il ne sera pas possible d’utiliser une ancienne transformation d’un local en logement pour obtenir le précieux sésame.
  • Lorsque l’autorisation est subordonnée à la transformation d’un local, cette autorisation est attachée au local et non à la personne : avec publicité de l’autorisation aux frais du pétitionnaire.

LES CARACTÉRISTIQUES À REMPLIR PAR LE LOCAL

Sur les caractéristiques des locaux à transformer, le texte impose des règles plutôt restrictives :

  • Les locaux devront être situés dans la commune ou le quartier où se situe le logement faisant l’objet d’une demande d’autorisation à louer en saisonnier,
  • Les locaux devront présenter une surface de plancher équivalente à celle du logement faisant l’objet d’une demande d’autorisation à louer en saisonnier.
  • Les locaux situés en rez-de-chaussée ne pourront pas donner droit à compensation.
  • Le local une fois transformé, devra répondre aux critères du logement décent.
  • Enfin, les travaux devront être réalisés et confirmés par la DAACT (déclaration d’achèvement de travaux) non contestée par la commune.

Les cinq conditions devront être respectées pour donner lieu à autorisation de louer un logement en saisonnier.

LES EXCEPTIONS PRÉVUES PAR LE RÈGLEMENT

Au regard de ces conditions particulièrement restrictives et difficiles à mettre en œuvre, est-ce qu’il faut annoncer la fin de la location saisonnière pour les non-professionnels ?

Certaines locations saisonnières échappent toujours à la réglementation :

  • Les locations étudiantes sur neuf mois, cumulées à la location saisonnière sur trois mois sont toujours admises et échappent à la règle de la compensation : autorisation d’un an, non cessible.
  • Les locations saisonnières à l’année sont toujours possibles dans les logements associés à la résidence principale : maximum un logement et autorisation de deux ans.
  • La mise en location saisonnière de sa résidence principale pour une durée maximale de 120 jours par an n’est pas concernée par la demande d’autorisation.

À PARTIR DE QUAND S’APPLIQUE CETTE RÈGLEMENTATION ?

  • À partir du 1er juin 2022 : toute nouvelle demande d’autorisation pour les logements concernés devra faire l’objet d’une compensation.
  • Pas d’effet rétroactif : toute personne ayant déjà obtenu une autorisation avant le 1er juin 2022 pourra continuer à louer en saisonnier jusqu’à la fin de l’autorisation indiquée sur l’arrêté délivré par la commune.
  • Cette réglementation ne concerne que les communes du Pays basque visées par le texte.

 

Madeleine PERRIN Expert immobilier en valeur vénale et locative, expert près la cour d’appel de Pau, organisme de formation en immobilier à Capbreton, location

Madeleine PERRIN Expert immobilier en valeur vénale et locative, expert près la cour d’appel de Pau, organisme de formation en immobilier à Capbreton © Patrick Valleau

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