En 30 ans, CBRE IPC a installé plus de 2 500 entreprises dans le Pays basque, les Landes et le Béarn. L’agence immobilière spécialisée en transaction de locaux professionnels et commerciaux accompagne les professionnels libéraux, les PME, les commerces et les grands groupes dans leurs projets. « Notre clientèle est aussi bien locale que nationale, indique Sophie Demange, la directrice opérationnelle. Nous travaillons notamment aux côtés de grandes enseignes pour leur développement en local. »
Créée en 1994 à Bayonne par Pascale Ertauran, l’agence est franchisée CBRE (leader mondial de l’immobilier d’entreprise) depuis 2018. « Nous bénéficions ainsi de la force du réseau, tout en conservant notre indépendance dans le recrutement et la stratégie. » La société emploie dix personnes et s’est dotée d’antennes à Saint-Paul-lès-Dax en 2019 et à Pau en 2023, pour être au plus près des territoires qu’elle couvre. « Chacun a en effet ses spécificités », souligne Yannick Agrech, consultant pour les Landes.
Un marché d’utilisateurs
Une des particularités du secteur concerne la surreprésentation de la clientèle d’utilisateurs par rapport aux investisseurs. « Chez nous, le ratio est de 80-20 et c’est très différent de ce que nos confrères constatent dans d’autres régions, note Sophie Demange. C’est lié à notre marché. Nous n’avons pas de grandes métropoles, alors les acteurs de l’immobilier de rapport sont moins présents sur le secteur. Ces foncières, comme on les appelle, ont des stratégies de rentabilité et résonnent plus par rapport à des chiffres qu’à un outil de travail. »
Les volontés politiques locales ne favorisent de toute façon pas les stratégies d’investissement. « Henri Emmanuelli a été visionnaire en créant la zone Atlantisud, 15 ans avant l’explosion de la demande, salue Yannick Agrech. Mais à Saint-Geours-de-Maremne, on ne veut vendre les terrains qu’à des utilisateurs. Or, actuellement, les entreprises ont du mal à acheter, parce que les banquiers ne prêtent pas. » En plus de freiner des installations, cette stratégie va à l’encontre des choix de certains industriels. « Le groupe Spie, par exemple, a choisi de se défaire de tous ses actifs au niveau national et d’être locataire partout. Le monde de l’immobilier n’est pas tout blanc ou tout noir. Parfois, être locataire n’est pas un mal pour l’économie locale. »
C’est d’ailleurs ce qui soutient le marché actuellement. « À la différence d’un particulier qui veut acquérir une maison, une société cherche à s’installer, reprend Sophie Demange. En cas de difficultés de financement, elle va plus facilement renoncer à l’achat pour se porter vers la location. Malgré le contexte économique, nous avons donc toujours une demande assez soutenue. » 25 à 40 porteurs de projet contactent l’agence landaise chaque semaine.
Parmi les biens les plus recherchés, les locaux d’activités mixtes bureau-entrepôt © Patxi Beltzaiz – Hans Lucas
Des demandes précises
Les biens les plus sollicités sont les locaux d’activité mixtes, offrant à la fois un espace de bureau et de stockage entreposage. Mais la rareté de l’offre, notamment en se rapprochant du littoral, génère des décalages de prix.
CBRE IPC constate également une forte demande en bureaux. Et là aussi, les prix sont en augmentation du fait de l’arrivée massive de télétravailleurs après le Covid. C’est notamment le cas dans le quartier d’affaires de Dax. « Vendre Paris à 3 h 20 de la sous-préfecture des Landes, c’est très porteur. » Mont-de-Marsan, qui n’a pas de quartier d’affaires, est moins recherché. Et sur la côte sud, les biens sont plutôt rares. « D’une façon générale, dans les Landes, le parc est soit très ancien, soit très récent. On a soit du vieux bureau pas du tout adapté aux normes actuelles, soit du neuf relativement cher. »
La société s’est occupé notamment de plusieurs boulangeries, avec une expertise sur les besoins techniques qui fait gagner du temps aux clients. © Patxi Beltzaiz – Hans Lucas
Des territoires attractifs
En matière de commerces, les Landes se caractérisent par une demande très centralisée autour des centres commerciaux. « Les enseignes Leclerc, particulièrement présentes dans le département, tirent la dynamique avec leurs galeries marchandes », souligne Yannick Agrech. En revanche, les centres-villes n’attirent plus et souffrent. « Même un projet fort, comme l’ouverture de la FNAC à Dax, n’a pas eu d’impact radical. »
Pourtant, les choses pourraient évoluer au vu des contraintes actuelles. « La santé des grosses entreprises est parfois en difficulté. Quant aux problématiques d’urbanisme, elles font que les élus ont tendance à ne plus donner de permis de construire pour des « boîtes de conserve », ces gros centres commerciaux denses et compacts en entrée de ville. » En revanche, les projets de revitalisation de certains quartiers ouvrent des perspectives intéressantes. C’est le cas notamment à Dax avec la restructuration du quartier de la gare. « Nous travaillons depuis 36 mois sur le projet Rivadour qui proposera près de 5 000 m² de commerces et de bureaux dans l’avenue Georges Chaulet. L’opération sera livrée en mai-juin 2025 et permettra de structurer ce secteur. »
Côté industriels, la raréfaction du foncier dans le Pays basque a poussé certaines entreprises à s’installer dans les Landes. « Mais le département n’est pas qu’un marché de report, insiste Yannick Agrech. Il y a une vraie attractivité des territoires et la volonté politique d’accueillir des entreprises. » Bénesse-Maremne, Saint-Geours-de-Maremne et Dax, du fait de leur proximité avec la côte sud, sont les premières à en bénéficier. Et s’il y a moins de développement à Mont-de-Marsan, sa situation entre Pau et Bordeaux, proche du Gers et du Lot-et-Garonne, en fait également un territoire recherché par certains professionnels.
En 30 ans, CBRE IPC a installé plus de 2 500 entreprises dans le Pays basque, les Landes et le Béarn. © Patxi Beltzaiz – Hans Lucas
Le conseil et l’expertise d’une agence spécialisée
Si beaucoup d’agences immobilières proposent des locaux professionnels et commerciaux, peu sont capables d’apporter les conseils spécifiques à ce secteur. « Nous, c’est notre spécialité », insiste Yannick Agrech, consultant CBRE IPC dans les Landes. Dotés de connaissances techniques, urbanistiques et juridiques propres à ce marché, les conseillers de la société sont à même d’accompagner efficacement propriétaires, acquéreurs et locataires. « Grâce à notre expérience dans le placement d’entreprises, nous sommes également capables d’identifier rapidement les vrais besoins des porteurs de projets. Nous avons par exemple installé beaucoup de boulangeries et nous savons les éléments techniques précis qui sont nécessaires. Cela fait gagner à nos clients beaucoup de temps sur la recherche de produits. »
Depuis 2019 et l’ouverture de l’agence landaise, Yannick Agrech est référencé comme un acteur incontournable du marché dans les Landes. « C’est un travail de longue haleine, mais il nous permet d’avoir la confiance des propriétaires et de décrocher des mandats. » En catalogue, il dispose d’environ 200 offres à proposer aux porteurs de projets. « Avoir beaucoup de produits optimise le champ des possibles pour nos clients. C’est l’outil indispensable de la performance. » Pour l’accompagner dans le développement et la structuration du marché landais, un alternant vient de le rejoindre au sein de l’agence saint-pauloise.
