Locataire, suis-je libre de réaliser des travaux chez moi ?
Non. Le locataire peut réaliser sans l’autorisation du bailleur des petits travaux tels que des aménagements (pose d’une moquette), de l’entretien, de la décoration (pose d’étagères, de cadres… à condition de bien reboucher les trous lors de son départ !) ou encore de la peinture dans la mesure où ces modifications ne compromettent pas l’habitabilité et l’usage du bien. En revanche, des travaux de plus grande importance modifiant la structure ou des éléments d’équipement (suppression de cloison, changement de portes et fenêtres, création d’une douche, modification des aménagements de la cuisine, création de prises électriques…) nécessitent l’accord préalable et écrit du propriétaire. Il convient donc de lui adresser en amont une demande par lettre recommandée avec avis de réception. En cas de doute sur la nécessité d’obtenir l’aval du bailleur, il est préférable d’obtenir son accord exprès. La réalisation de travaux sans son accord pourrait avoir des conséquences en fin de bail et notamment l’obligation de remise en état du bien aux frais du locataire. Si le locataire n’est pas libre de modifier à sa guise le bien loué, un propriétaire est également soumis à certaines contraintes.
Dois-je obtenir des autorisations avant de commencer des travaux sur un bien existant ?
Selon la nature des travaux projetés, vous devrez obtenir l’accord de la mairie. Avant toute démarche, il est donc préférable d’évoquer votre projet avec cette dernière et de déposer une demande d’autorisation. Vos envies ne seront peut-être pas compatibles avec les règles d’urbanisme de votre commune. Vous devrez notamment obtenir un permis de construire pour les travaux ayant pour effet de créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m2 (seuil porté à 40 m2 dans les zones urbaines couvertes par un PLU ou un document assimilé), travaux entraînant un changement de destination accompagnés d’une modification de façade ou de structure porteuse, travaux portant sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou dans un secteur sauvegardé ou dans un site patrimonial remarquable (y compris pour des travaux intérieurs).
Lorsqu’un permis n’est pas nécessaire, une déclaration préalable de travaux peut être toutefois requise notamment pour les travaux qui créent entre 5 m2 et 20 m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol (seuil porté à 40 m2 si la construction est située dans une zone urbaine d’une commune couverte par un PLU ou document assimilé), travaux modifiant l’aspect extérieur (sauf travaux de ravalement), opération de changement de destination même sans travaux particulier. Toute extension portant la surface du bien à plus de 150 m2 nécessite l’intervention d’un architecte. Une fois l’autorisation obtenue, elle devra être affichée de façon visible et lisible sur votre parcelle pendant deux mois minimum et toute la durée des travaux au moyen d’un panneau de 80 centimètres de longueur et de largeur comportant toutes les mentions réglementaires. Pensez à déclarer en mairie l’ouverture du chantier ainsi que l’achèvement des travaux. La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) permet d’attester auprès de la mairie l’achèvement des travaux et leur conformité par rapport à l’autorisation d’urbanisme accordée. S’ouvre alors un délai de trois ou cinq mois (selon le lieu de situation de votre bien) durant lequel la mairie peut récoler les travaux et en contester la conformité par rapport à l’autorisation obtenue. Passé ce délai, vous pourrez demander à la mairie une attestation certifiant que la conformité des travaux n’a pas été contestée. En cas de sinistre ultérieur sur votre bien, il est très important d’avoir réalisé les travaux de façon régulière si vous souhaitez pouvoir être autorisé à reconstruire à l’identique.
Je suis copropriétaire : quelles sont mes obligations ?
Dans votre situation, vous ne pouvez pas réaliser librement des travaux portant sur des parties communes (un mur porteur par exemple), des travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble (pose d’un climatiseur, pose de volets roulants…) ou encore transformant l’usage de votre local. Vous devez bien lire le règlement de copropriété et obtenir au préalable l’autorisation de vos copropriétaires réunis en assemblée générale. Les règles de majorité requise varient selon la nature des travaux envisagés. Pensez donc à demander assez tôt au syndic de porter votre demande à l’ordre du jour de la prochaine assemblée par lettre recommandée avec avis de réception. Enfin, l’autorisation des copropriétaires n’exonère pas de demander les autorisations d’urbanisme nécessaires.
Ma maison se trouve dans un lotissement : des particularités ?
Si votre maison dépend d’un lotissement, pensez à consulter les documents afférents à celui-ci. Le règlement du lotissement contient des règles opposables aux autorisations d’urbanisme et le cahier des charges est un document contractuel de droit privé organisant les rapports entre colotis. Lorsqu’ils sont applicables, ils peuvent imposer diverses contraintes, telles que des règles d’implantation de la construction, de hauteur, des normes de couleur, des restrictions relatives aux haies, aux clôtures… voire même des interdictions (pas d’annexe, un seul logement par lot…).
Quelles sont mes obligations envers mes voisins ?
Il est important de penser à l’impact que vos travaux peuvent avoir sur le voisinage. Certaines règles de distance doivent être respectées lorsque vous créez une ouverture qui vous permet de voir chez votre voisin. Il ne sera pas possible d’ouvrir un mur mitoyen. Si le mur en limite de propriété vous appartient, vous ne pourrez toutefois créer que des « jours de souffrance » laissant passer la lumière mais pas la vue. On ne pourra pas non plus installer une parabole ou un balcon en surplomb du fonds voisin. La création de nouveaux réseaux souterrains devra se faire sur votre parcelle sans empiéter sur les propriétés voisines. Si en plus d’être bricoleur, vous êtes jardinier, ne plantez pas vos arbres à moins de deux mètres de la limite de propriété s’ils mesurent plus de deux mètres.
Conseil du notaire : Pour conclure, nous vous conseillons de toujours bien vous renseigner avant d’entreprendre des travaux même lorsqu’ils vous semblent de petite envergure. En vue d’une éventuelle revente, pensez à conserver les autorisations obtenues, la Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux et l’attestation de non-contestation de la conformité des travaux. Il faudra remettre à vos acquéreurs les factures des entreprises de même que leurs attestations d’assurance décennale. Ne négligez pas non plus l’importance de souscrire une assurance dommage-ouvrage lorsqu’elle est requise.
