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Division d’immeuble et places de parking

La question des places de stationnement reste déterminante lors de la division d’un bâtiment existant, de la réalisation de travaux sur celui-ci ou de nouvelles constructions.

Julie CANTAU, notaire à Arcachon, division

Julie CANTAU, notaire à Arcachon © Atelier Gallien

Dans un contexte où l’action des collectivités publiques en matière d’urbanisme doit viser à atteindre l’objectif de diminution des obligations de déplacements motorisés et de développement des transports alternatifs à l’usage individuel de l’automobile (article L 101-2 du Code de l’urbanisme), la question des places de stationnement reste déterminante lors de la division d’un bâtiment existant, de la réalisation de travaux sur celui-ci ou de nouvelles constructions.

Il n’y a pas d’obligation pour une collectivité de prévoir des minimums en matière de stationnement, il y a même trois situations dans lesquelles aucun minimum ne peut être imposé :

  • logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’État ;
  • établissements assurant l’hébergement des personnes âgées mentionnés au 6° du I de l’article 312-1 du Code de l’action sociale et des familles ;
  • résidences universitaires mentionnées à l’article 631-12 du Code de la construction et de l’habitation.

L’encadrement législatif des obligations en matière d’aires de stationnement est prévu aux articles L 151-30 à L 151-37 du Code de l’urbanisme.

Le fait générateur de l’obligation de créer des aires de stationnement lorsque le plan local d’urbanisme (PLU) prévoit des minimums

Il s’agit de la division matérielle du bâtiment existant qui conduit à la multiplication des unités d’habitations autonomes, des travaux sur un bâtiment existant qui aboutissent à la création de nouvelles unités et la réalisation d’une nouvelle construction.

Cette question est plus que d’actualité, le nombre de divisions pavillonnaires ayant connu une nette augmentation depuis le début des années 2000 sous l’effet combiné de la hausse des prix de l’immobilier et de celui des loyers.

Une autorisation d’urbanisme pour la division d’un immeuble n’est obligatoire que lorsqu’elle entraîne un changement de destination, une modification de l’aspect extérieur ou la création de niveaux supplémentaires.

Il est important de noter que les dispositions du PLU doivent être respectées, que le projet soit dispensé ou non de toute autorisation.

Les obligations en matière de stationnement varient en fonction de la destination du bien (constructions à usage d’habitation, établissements commerciaux, artisanaux, à usage de bureaux ou de services, équipements publics ou d’intérêt collectif, hébergement hôtelier). Nous pouvons préciser qu’un PLU peut prévoir pour un immeuble à usage mixte de mutualiser tout ou partie des aires de stationnement, elles pourront ainsi être utilisées en journée par la clientèle des commerces et en dehors des horaires d’ouverture par les habitants.

  • La localisation des aires de stationnement

Les aires de stationnement peuvent être réalisées dans le terrain d’assiette ou dans son environnement immédiat.

  • Les solutions en cas d’impossibilité matérielle de respecter la localisation

Le créateur de logement peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu’il ne peut réaliser lui-même :

  • d’une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l’opération ;
  • de l’acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions.
  • Les dispositions du PLU plafonnées par rapport au lieu de situation du bien

Lorsque les logements mentionnés aux 1° à 3° de l’article L. 151-34 sont situés à moins de 500 mètres d’une gare ou d’une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre et que la qualité de la desserte le permet, il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d’urbanisme, être exigé la réalisation de plus de 0,5 aire de stationnement par logement. Ce plafonnement est induit par la mutualisation des capacités de stationnement.


Les obligations en matière de stationnement varient en fonction de la destination du bien

  • Les réductions des obligations prévues par la loi aux règles du PLU

Dans le respect des objectifs de développement durable, le Code de l’urbanisme prévoit aux articles L 151-31 et L 152-6-1 des cas de réduction des obligations de réalisation d’aires de stationnement édictées par les PLU.

Ces cas sont au nombre de deux, nous retrouvons ici le stationnement sécurisé des vélos et la mise à disposition de véhicules électriques.

1/ En effet, l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut, par décision motivée, lorsque le règlement du plan local d’urbanisme ou du document en tenant lieu impose la réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules motorisés, réduire cette obligation à raison d’une aire de stationnement pour véhicule motorisé en contre-partie de la création d’infrastructures ou de l’aménagement d’espaces permettant le stationnement sécurisé d’au moins six vélos par aire de stationnement.

2/ Lorsque le règlement impose la réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules motorisés, cette obligation est réduite de 15 % au minimum en contrepartie de la mise à disposition de véhicules électriques munis d’un dispositif de recharge adapté ou de véhicules propres en auto-partage.

  • Vérification préalable en cas de vente

En cas de vente d’un bâtiment existant, il est important de vérifier si les règles d’urbanisme en matière de stationnement ont bien été respectées afin notamment de pouvoir informer l’acquéreur des conséquences de cette violation.

Nous rappellerons ici que les places créées ne doivent pas être nécessairement vendues avec le logement dont la création a constitué le fait générateur de l’obligation de créer ces aires de stationnement.

Également et afin de pallier les problèmes de stationnement dans les copropriétés, un règlement de copropriété peut contenir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l’occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété.

  • Sanctions

À défaut de respecter les obligations de réaliser les aires de stationnement imposées par le PLU, le créateur de logements peut être condamné sur le fondement de l’article L 610-1 du Code de l’urbanisme.

Violer les prescriptions d’un PLU est un délit, les sanctions sont les mêmes que celles des constructions irrégulières (peine d’amende et remise en état initial des locaux) et peuvent s’imposer à l’acquéreur de l’immeuble. Cette action pénale se prescrit par six ans à compter de l’achèvement des travaux.

Il demeure qu’il est bien plus délicat pour la collectivité de faire respecter les dispositions du PLU quand la division d’immeuble n’est soumise à aucune autorisation d’urbanisme. L’autorité compétente, qui ne pourra avoir connaissance d’une division ne nécessitant pas d’autorisation seulement par l’augmentation du nombre de foyers fiscaux, et qui s’apercevrait que cette division ne respecte pas les règles du PLU aurait la possibilité de faire dresser un procès-verbal d’infraction, lequel serait transmis au procureur de la République.

Une commune peut ainsi demander la réparation de son préjudice résultant de l’absence de réalisation de places requises (Cour de cassation, 3e chambre civile, 23 nov 2005).

Il reste cependant rare dans les faits que ces poursuites aboutissent.

  • Les dispositions du PLU créant un minimum de places de stationnement par logement : un outil pour contrôler le nombre de logements réalisés

Les communes essaient de contrôler le nombre de logements réalisés sur leur territoire et la densité des constructions en intégrant dans leur PLU des règles plus ou moins strictes quant au nombre de places de stationnement obligatoires par logement.

Cette possibilité de contrôle reste cependant réduite par la loi via les cas de dérogations et de réductions des obligations en matière de stationnement susvisés.

L’objectif fort louable du législateur de lutte contre l’étalement urbain afin de réduire notre impact écologique et ainsi de densification urbaine transparaît à travers la question des places de stationnement.

Il demeure que des centres villes aérés et des zones pavillonnaires étendues font toujours l’objet d’une forte demande de la part des particuliers.