LE PRINCIPE DU « DROIT AU RENOUVELLEMENT » DU BAIL COMMERCIAL ET L’INDEMNITÉ D’ÉVICTION
La spécificité du régime juridique du bail commercial institué par le décret n°53-960 du 30 septembre 1953, modifié en grande partie par la loi Pinel n°2014-1317 du 3 novembre 2014, tient principalement au transfert de la propriété commerciale au profit du locataire.
Concrètement, cette protection se traduit pour le locataire par un « droit au renouvellement » du bail arrivé à son terme et au versement d’une compensation financière dénommée « indemnité d’éviction » en cas de refus de renouvellement.
Pour en bénéficier, le locataire doit être titulaire d’un bail commercial appelé communément bail 3/6/9. Ainsi, les baux de courte durée (inférieurs à trois ans) ou le bail saisonnier sont exclus de ce régime protecteur.
Le bail commercial classique est généralement conclu pour une durée de neuf ans. Arrivé à son terme, le bail ne se renouvelle pas automatiquement, il se poursuit aux mêmes conditions. À la demande de l’une ou l’autre des parties, un nouveau bail écrit sera formalisé. Pour prétendre au renouvellement de son bail, le locataire doit toutefois remplir certaines conditions :
- avoir exploité le fonds de commerce de manière effective et continue dans les trois années précédant l’expiration du bail ;
- être inscrit au registre des commerces et des sociétés ou au répertoire des métiers ;
- être propriétaire du fonds du commerce.
Par ailleurs, l’article L145-17 du code de commerce prévoit également quelques exceptions au droit au renouvellement quand bien même le locataire respecterait les conditions imposées.
Il s’agit :
- d’un motif grave et légitime dont peut justifier le bailleur vis-à-vis du locataire sortant (non-paiement du loyer, des charges, non-respect de la destination des lieux, par exemple, mais uniquement après mise en demeure restée infructueuse plus d’un mois après son envoi par acte extra-judiciaire) ;
- immeuble devant être totalement ou partiellement démoli : immeuble insalubre ;
- reconstruction par le propriétaire ou ses ayants droit, d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux. Le locataire a, dans ce cas, un droit de priorité pour louer dans l’immeuble
En dehors de ces cas, et dès lors que le locataire remplit l’ensemble des conditions telles que précisées ci-dessus, le bailleur qui lui refuserait le renouvellement du bail commercial sera tenu au versement d’une indemnité d’éviction.
LE LOCATAIRE PEUT RESTER DANS LES LIEUX TANT QUE L’INDEMNITÉ N’EST PAS VERSÉE
De manière concrète, le bailleur va envoyer un courrier par acte extra-judiciaire notifiant à son locataire son refus de renouvellement au moins six mois avant la fin du bail.
Le bailleur doit indiquer qu’il offre une indemnité d…
