La vente en viager n’a pas toujours bonne presse auprès du grand public et les premières idées sont souvent négatives : moyen détourné de déshériter ses enfants, « pari » sur la mort d’un vendeur âgé ou encore investissement à risque inhérent à l’allongement de la durée de vie.
Bien qu’aucune statistique officielle ne puisse donner de chiffres exacts, le viager représenterait environ 5 000 à 8 000 transactions par an, soit moins de 1 % de l’ensemble de transactions immobilières en France.
Pourtant, le viager connaît un vrai regain d’intérêt ces dernières années, favorisé notamment par une modernisation des formules d’acquisition qui rendraient ce type de transaction plus attrayant, aussi bien pour le vendeur que pour l’acquéreur.
Les agences immobilières classiques s’intéressent de plus en plus à ce marché de niche. En tant qu’expert immobilier, il est également de plus en plus fréquent d’être sollicité dans ce contexte, ce qui montre l’attrait grandissant pour cette vente particulière.
LES GRANDS PRINCIPES DU VIAGER CLASSIQUE
La vente en viager consiste à vendre un bien immobilier à un tiers en échange du versement d’une rente viagère périodique (généralement mensuelle). La rente peut s’accompagner d’un bouquet, c’est-à-dire d’une somme d’argent versée comptant au moment de la signature de l’acte de vente.
La caractéristique de cette vente est qu’elle repose sur le principe de l’aléa. C’est-à-dire que ni le crédirentier (vendeur) ni le débirentier (acquéreur) ne connaissent au moment de la signature de l’acte de vente chez le notaire pour quel montant le bien sera définitivement acquis ; l’aléa étant la date du décès du vendeur.
En l’absence d’aléa, la vente peut être annulée. Elle le sera d’office si le vendeur, malade au moment de la signature de l’acte, décède dans les 20 jours qui suivent, peu importe que l’acquéreur ait eu connaissance ou non de cette maladie (article 1975 du Code civil).
Autre élément important, le viager peut être vendu libre ou occupé.
- Le viager libre
Dans ce cas, le crédirentier n’occupe plus les lieux. Le débirentier peut, par conséquent, intégrer le bien dès la signature de l’acte de vente en contrepartie du versement de la rente.
- Le viager occupé qui constitue le cas le plus fréquent : Le crédirentier continue d’occuper le logement généralement jusqu’à son décès. Il bénéficie d’un droit d’usage et d’habitation (DUH), c’est-à-dire qu’il peut occuper le bien lui-même, mais il ne peut pas le louer. Le débirentier, lui, ne récupérera le bien qu’au décès du vendeur et lui versera une rente pendant toute sa durée de vie.
DANS QUELS CAS A-T-ON RECOURS À UNE VENTE EN VIAGER ?
Le viager permet au vendeur de se maintenir à domicile, tout en percevant une rente garantie à vie.
Dans le cas du viager libre, moins courant, le débirentier pourra intégrer le logement directement, en versant une rente jusqu’au décès du crédirentier. La rente est souvent moins élevée qu’un emprunt, surtout lorsque les taux d’intérêt d’emprunt augmentent comme c’est le cas actuellement.
Pour le crédirentier, c’est l’assurance de percevoir une rente à vie.
Dans le cas du viager occupé, la motivation principale des crédirentiers est de pouvoir se maintenir dans la maison familiale, tout en percevant une rente jusqu’à leur décès. La rente constitue alors un vrai complément de revenus. D’autant que la rente est réévaluée chaque année. Elle a également l’avantage de pouvoir être constituée sur une ou deux têtes notamment dans le cas d’un couple de vendeur avec réversibilité de la rente. Le débirentier devra alors attendre le décès du dernier crédirentier pour arrêter de payer la…
